Cota Patrimonial x Cota de Mercado

O que é

Todo FII negociado em bolsa tem, ao mesmo tempo, dois valores por cota que podem ser bem diferentes entre si: a COTA PATRIMONIAL (o Valor Patrimonial da Cota — VPC, ver verbete próprio — vindo do informe mensal da CVM, refletindo o patrimônio líquido contábil do fundo dividido pelo número de cotas) e a COTA DE MERCADO (o preço de fechamento pelo qual a cota é efetivamente comprada e vendida na B3 no pregão mais recente, a mesma fonte de cotação usada para qualquer ativo do catálogo do Lume Educa). A razão entre as duas — preço de mercado ÷ VPC — é o P/VPA do fundo (o indicador `pvp` calculado em `ingestao/normalizadores/cvm_fii.py`). Um P/VPA abaixo de 1 significa que a cota é negociada com DESÁGIO em relação ao seu valor patrimonial; acima de 1, com ÁGIO. As causas de um ágio ou deságio persistente variam — podem refletir expectativa do mercado sobre a qualidade futura dos ativos, liquidez da cota, percepção de risco do segmento, entre outros fatores — e não são objeto deste verbete nem calculadas pelo Lume Educa.

Fórmula

P/VPA = Preço de fechamento da cota na B3 (cota de mercado) ÷ Valor Patrimonial da Cota do informe mensal da CVM (cota patrimonial) — os dois já 'por cota', sem precisar de número de cotas ou patrimônio total à parte.

Como interpretar

P/VPA perto de 1,0 significa que mercado e contabilidade estão próximos nessa data; isso não é, isoladamente, garantia de nada sobre o fundo. Cota patrimonial e cota de mercado respondem a lógicas diferentes: a patrimonial muda apenas quando o informe mensal é atualizado (mensal, com defasagem), enquanto a de mercado muda a cada pregão — por isso os dois valores raramente estão perfeitamente sincronizados no tempo.

Exemplo prático

Dado real, validado em 27/07/2026 (ver `ingestao/normalizadores/cvm_fii.py`): HGLG11 tinha preço de mercado de R$ 147,00 contra cota patrimonial de R$ 166,60 — P/VPA de 0,88 (deságio). KNRI11: R$ 154,95 contra R$ 163,51 — P/VPA de 0,95 (deságio menor). MXRF11: R$ 9,60 contra R$ 9,23 — P/VPA de 1,04 (ágio). Os três resultados ficam dentro da faixa de aproximadamente 0,85 a 1,10 que costuma ser observada em FIIs líquidos negociados em bolsa nesse período — um fato aritmético sobre esses três fundos nessa data específica, não uma indicação de que algum deles estava mais ou menos atrativo.

Exemplo com dado real já coletado pelo Lume Educa — ilustra o cálculo, nunca uma recomendação sobre o ativo citado.

Armadilhas comuns

Um ágio (P/VPA > 1) não significa que a cota está 'cara' nem um deságio (P/VPA < 1) que está 'barata' — o Lume Educa não faz esse julgamento e este verbete também não faz. Comparar o P/VPA de fundos de segmentos muito diferentes (tijolo vs. papel, por exemplo) sem considerar a natureza distinta dos ativos de cada um pode levar a conclusões equivocadas.