FFO — Funds From Operations

O que é

FFO (Funds From Operations) parte do resultado contábil do fundo, apurado por competência, e exclui determinados efeitos definidos pela metodologia adotada. Nos EUA, onde o conceito nasceu e é padronizado pela associação NAREIT, a definição parte do lucro líquido e exclui depreciação e amortização imobiliária, ganhos e perdas em determinadas vendas de imóveis e certas perdas por desvalorização (impairment), entre outros ajustes específicos — não necessariamente por serem itens 'não recorrentes' (depreciação, por exemplo, é recorrente contabilmente e ainda assim é somada de volta), mas por não representarem, na definição da metodologia, o desempenho operacional recorrente do portfólio imobiliário. É importante notar que FFO NÃO é uma medida de fluxo de caixa: é derivado do resultado contábil, não da demonstração de fluxo de caixa do fundo. Fundos imobiliários brasileiros, em geral, mensuram seus imóveis a valor justo (com variações reconhecidas no resultado) em vez de depreciá-los contabilmente como uma empresa industrial deprecia uma máquina — por isso, no Brasil, essas variações de valor justo costumam ser um dos ajustes mais relevantes no cálculo de um FFO, ao lado de ganhos e perdas com venda de imóveis. O Lume Educa não calcula FFO para nenhum FII hoje.

Fórmula

Não existe uma fórmula única e obrigatória no Brasil. A definição de referência da NAREIT (EUA) é: FFO = Lucro líquido − ganhos na venda de imóveis + perdas na venda de imóveis + depreciação e amortização de ativos imobiliários (mais ajustes análogos para participações não controladoras e coligadas). No Brasil, como FIIs em geral mensuram imóveis a valor justo em vez de depreciá-los contabilmente, gestoras costumam adaptar essa lógica excluindo do lucro líquido as variações de valor justo do período e os ganhos/perdas com venda de imóveis — mas cada gestora pode ajustar itens diferentes. O Lume Educa não calcula FFO pra nenhum FII hoje.

Como interpretar

FFO e o resultado contábil descrevem bases de cálculo diferentes: o resultado contábil pode ser afetado por efeitos que a metodologia do FFO procura excluir, como um ganho ou perda pontual na venda de um imóvel do portfólio ou uma variação de valor justo num trimestre específico.

Exemplo prático

Exemplo hipotético só pra ilustrar a lógica do ajuste (não é dado de nenhum FII real coletado pelo Lume Educa): suponha um fundo fictício com lucro líquido contábil de R$ 5 milhões num trimestre, dos quais R$ 2 milhões vieram de um ganho pontual de reavaliação a valor justo de um imóvel do portfólio nesse mesmo trimestre. Excluindo esse ganho do lucro líquido — a lógica central do FFO —, o resultado ligado à operação recorrente do portfólio seria de R$ 3 milhões no trimestre. A conta real, porém, depende de quais ajustes cada gestora efetivamente inclui na sua metodologia.

Exemplo com dado real já coletado pelo Lume Educa — ilustra o cálculo, nunca uma recomendação sobre o ativo citado.

Armadilhas comuns

Não existe uma definição única e obrigatória de FFO no mercado brasileiro (diferente dos EUA, onde a NAREIT padroniza o cálculo) — cada gestora pode calcular e divulgar seu próprio FFO com ajustes diferentes, o que torna a comparação direta entre fundos de gestoras diferentes arriscada sem checar a metodologia usada por cada uma. Por não ser uma medida de caixa, FFO também não deve ser confundido com o quanto o fundo efetivamente recebeu ou tem disponível pra distribuir aos cotistas.