FIIs de Desenvolvimento (Incorporação Imobiliária)

O que é

O FII de tijolo tradicional (ver verbete FIIs de Tijolo e de Papel) compra imóveis já construídos e prontos para uso, obtendo renda a partir da locação corrente desses imóveis. O FII de desenvolvimento segue uma lógica diferente: o fundo adquire um terreno e participa do processo de incorporação imobiliária propriamente dito — que inclui a aprovação do projeto junto aos órgãos competentes, a obtenção de licenças, a contratação e o acompanhamento da obra, e a comercialização das unidades resultantes, seja pela venda, seja pela locação após a conclusão. A disciplina vigente dos FIIs está na Resolução CVM 175 e seu Anexo Normativo III, que sucederam a antiga Instrução CVM 472/2008 e preveem expressamente essa possibilidade de atuação, desde que o regulamento do fundo autorize esse tipo de investimento. Por operar em fases distintas (aquisição do terreno, construção, comercialização das unidades ou início da locação), o fluxo de caixa de um FII de desenvolvimento tende a se comportar de forma diferente do de um FII de tijolo tradicional já estabilizado: durante a fase de obra, o fundo normalmente não gera renda de locação, e eventual resultado distribuído nessa fase tende a vir de caixa efetivamente realizado — por exemplo, venda de unidades já concluídas ou recebimento de sinais e parcelas de contratos de venda —, e não de uma simples valorização contábil não realizada do empreendimento em andamento, que por si só não gera caixa disponível para distribuição.

Como interpretar

Vale pensar no ciclo de um FII de desenvolvimento como composto por fases sucessivas — aquisição do terreno, construção, e comercialização (venda ou locação) — em que o fluxo de caixa e o cronograma de eventual distribuição de rendimentos dependem do avanço de cada fase, e não de uma renda mensal constante desde o início do fundo.

Exemplo prático

Exemplo hipotético: um FII de desenvolvimento adquire um terreno e inicia a construção de um empreendimento logístico, sem distribuir renda de locação durante os 18 meses de obra previstos no cronograma original; ao final da obra, o fundo passa a comercializar as unidades por venda ou locação, e o resultado dessa comercialização passa a compor as distribuições seguintes. Este exemplo não corresponde a um fundo real, servindo apenas para ilustrar o formato do ciclo desse tipo de fundo.

Exemplo com dado real já coletado pelo Lume Educa — ilustra o cálculo, nunca uma recomendação sobre o ativo citado.

Armadilhas comuns

Um atraso na obra desloca o cronograma de entrega do empreendimento e, com isso, o momento em que o fundo passaria a vender ou locar as unidades e a eventualmente distribuir o resultado dessa etapa. Variações no custo de construção — preço de insumos, mão de obra — alteram a margem projetada do empreendimento em relação ao que foi originalmente estimado. A aprovação de projeto e a obtenção de licenças dependem de órgãos públicos, o que introduz um prazo que não está sob controle direto do gestor do fundo. Comparar o Dividend Yield de um FII de desenvolvimento — que pode não distribuir renda de forma constante durante a fase de obra — com o de um FII de tijolo tradicional já estabilizado compara indicadores calculados sobre fases de fluxo de caixa diferentes.