Renda Garantida (Locação Garantida)

O que é

Renda garantida (também chamada de locação garantida) é um mecanismo contratual, distinto de um contrato de locação em si (ver verbete Contrato Típico/Atípico), usado com frequência na aquisição de imóveis recém-construídos ou ainda em fase de estabilização de ocupação. Nesse arranjo, o vendedor do imóvel, o desenvolvedor/incorporador ou, em alguns casos, a própria gestora do fundo se compromete a pagar ao FII um valor mensal mínimo predefinido durante um prazo determinado (o período de carência ou estabilização), MESMO que o imóvel esteja parcial ou totalmente vago nesse período. Costuma ser viabilizado por uma retenção de parte do preço pago na aquisição (depositada em conta garantia) ou por uma garantia direta do vendedor. Findo o prazo da renda garantida, a receita do fundo passa a refletir a ocupação e os contratos de locação efetivamente vigentes no imóvel naquele momento — que podem ser maiores, iguais ou menores que o valor que vinha sendo garantido. O Lume Educa não coleta nem identifica cláusulas de renda garantida em nenhum FII hoje.

Fórmula

Não há fórmula — é uma garantia contratual, com valor mensal e prazo definidos em contrato entre o fundo e a parte garantidora (vendedor, desenvolvedor ou, em alguns casos, gestora), independente da ocupação real do imóvel durante a vigência da garantia.

Como interpretar

Enquanto a renda garantida está vigente, a receita reportada pelo fundo pode não refletir a real capacidade de geração de renda do imóvel no mercado — é importante saber a data de término da garantia para avaliar o que pode acontecer com a receita depois dela.

Exemplo prático

Exemplo hipotético, só para ilustrar a mecânica (não é dado de nenhum FII real coletado pelo Lume Educa): suponha que um FII fictício compre um galpão logístico recém-construído, ainda sem inquilinos, e o vendedor se comprometa a pagar ao fundo R$ 200 mil por mês, por 18 meses, independentemente de o galpão estar ocupado ou vazio nesse período. Se, depois dos 18 meses, o galpão estiver 60% ocupado por contratos de locação reais que rendem R$ 150 mil por mês no total, a receita do fundo cairia de R$ 200 mil para R$ 150 mil ao fim da garantia — uma queda de receita que não reflete uma piora súbita, e sim o fim do período de renda garantida.

Exemplo com dado real já coletado pelo Lume Educa — ilustra o cálculo, nunca uma recomendação sobre o ativo citado.

Armadilhas comuns

Tratar a receita de um período com renda garantida como se fosse a renda 'normal' e sustentável do imóvel, sem verificar quando a garantia termina e qual é a vacância real do imóvel enquanto ela vigora, pode levar a uma expectativa equivocada sobre a receita futura do fundo depois que a garantia expirar.