Vacância (FII)

O que é

Vacância física mede o percentual da área total dos imóveis do fundo que está desocupada; vacância financeira mede o percentual de uma receita potencial de referência — que pode ser definida de formas diferentes, pelo aluguel contratual vigente nos demais contratos, por uma estimativa de aluguel de mercado, ou por outro critério do gestor — que está deixando de ser recebida por causa dos espaços vagos. As duas métricas podem divergir bastante se os espaços vazios tiverem valor de aluguel diferente da média do portfólio. O Lume Educa não coleta nem publica vacância para nenhum FII hoje.

Fórmula

Vacância física = área vaga (desocupada) do portfólio ÷ Área Bruta Locável (ABL) total do portfólio. Vacância financeira = receita de aluguel potencial referente aos espaços vagos (estimada por algum critério) ÷ receita de aluguel potencial total do portfólio segundo o mesmo critério. Não existe uma definição única obrigatória de "receita potencial" usada no cálculo da vacância financeira entre gestoras diferentes. O Lume Educa não coleta nem publica vacância pra nenhum FII hoje.

Como interpretar

Vacância está relacionada à receita de aluguel disponível para distribuição aos cotistas, mas a relação não é automática: garantias locatícias, multas contratuais e regras de distribuição do fundo também influenciam o valor efetivamente distribuído. Fundos com um único inquilino (monoinquilino) ainda podem ter vacância parcial, se o inquilino ocupar só parte da área ou se o fundo tiver mais de um imóvel — não é correto assumir que todo fundo monoinquilino só pode ter vacância de 0% ou 100%.

Exemplo prático

Exemplo hipotético só pra ilustrar a diferença entre as duas métricas (não é dado de nenhum FII real coletado pelo Lume Educa): um portfólio fictício com ABL total de 100.000 m², dos quais 8.000 m² estão vagos, tem vacância física = 8.000 ÷ 100.000 = 8%. Se esses 8.000 m² vagos correspondem a uma receita de aluguel de mercado estimada em R$ 400 mil/mês, e a receita potencial total do portfólio é estimada em R$ 4 milhões/mês, a vacância financeira seria 400 mil ÷ 4 milhões = 10% — maior que a vacância física porque, nesse exemplo, o espaço vago vale, por m², mais do que a média do portfólio.

Exemplo com dado real já coletado pelo Lume Educa — ilustra o cálculo, nunca uma recomendação sobre o ativo citado.

Armadilhas comuns

Vacância física e financeira podem contar histórias bem diferentes: um espaço pequeno mas caro vago pode gerar vacância financeira alta com vacância física baixa, e vice-versa. Também não existe uma definição única de 'receita potencial' usada no cálculo da vacância financeira — comparar a vacância divulgada por fundos ou gestoras diferentes sem checar a metodologia pode levar a conclusões erradas.