Yield on Cost

O que é

Yield on Cost é um conceito de mercado imobiliário que mede o retorno de renda de um ativo em relação ao que foi efetivamente PAGO por ele no passado, em vez de em relação ao seu valor de mercado hoje. Isso o diferencia do Cap Rate corrente (ver verbete Cap Rate), que usa o valor de mercado ATUAL do imóvel no denominador — dois indicadores que respondem perguntas diferentes: o Cap Rate corrente diz quanto o imóvel rende em relação ao que ele vale hoje; o Yield on Cost diz quanto ele rende em relação ao que o fundo pagou por ele, independentemente da valorização ou desvalorização posterior. É especialmente usado para avaliar ativos mantidos há mais tempo na carteira: se o imóvel se valorizou desde a aquisição, o Yield on Cost tende a ficar mais alto que o Cap Rate corrente calculado sobre o valor de mercado atualizado, porque o denominador do Yield on Cost permanece fixo no custo histórico. O Lume Educa não calcula esse indicador para nenhum FII hoje — não coleta NOI nem custo de aquisição histórico de imóveis individuais.

Fórmula

Yield on Cost = NOI anualizado do imóvel (ou portfólio) no período atual ÷ Custo de aquisição ORIGINAL do imóvel (ou portfólio) — mesmo NOI usado no Cap Rate (ver verbete), mas com o valor de aquisição histórico no denominador em vez do valor de mercado atual.

Como interpretar

Um Yield on Cost mais alto que o Cap Rate corrente do mesmo ativo geralmente indica que o imóvel se valorizou desde a aquisição (o denominador do Yield on Cost ficou 'para trás' em relação ao valor de mercado atual). Não é uma medida de quanto o investidor de HOJE (que compra a cota pelo preço de mercado atual) receberá de retorno — para isso, o indicador mais direto é o DY de FII (ver verbete), que usa o preço atual da cota.

Exemplo prático

Exemplo hipotético, só para ilustrar a diferença em relação ao Cap Rate corrente (não é dado de nenhum FII real coletado pelo Lume Educa): um fundo fictício comprou um imóvel por R$ 100 milhões há alguns anos; hoje esse imóvel vale, a preço de mercado, R$ 150 milhões, e gera um NOI anual atual de R$ 10 milhões. Yield on Cost = 10 ÷ 100 = 10% ao ano (sobre o custo original). Cap Rate corrente = 10 ÷ 150 ≈ 6,67% ao ano (sobre o valor de mercado atual). Os dois números descrevem o MESMO NOI de R$ 10 milhões, só que em relação a bases diferentes — nenhum dos dois está 'errado', respondem perguntas diferentes.

Exemplo com dado real já coletado pelo Lume Educa — ilustra o cálculo, nunca uma recomendação sobre o ativo citado.

Armadilhas comuns

Confundir Yield on Cost com Cap Rate corrente é comum, já que a fórmula parece igual — a diferença inteira está no denominador (custo histórico vs. valor de mercado atual). Um Yield on Cost alto não significa que a COTA do fundo hoje está barata: o valor pago pelo imóvel no passado não tem relação direta com o preço da cota negociada em bolsa hoje.