Cap Rate — Taxa de Capitalização

What it is

O cap rate (capitalization rate) divide a receita operacional líquida anual — NOI, sigla em inglês para Net Operating Income, tipicamente aluguéis e outras receitas do imóvel menos despesas operacionais atribuíveis a ele, antes de financiamento, apurada por competência ou de forma normalizada conforme a metodologia — pelo valor do imóvel. Fala-se em cap rate de entrada quando o valor usado é o preço pago na aquisição, cap rate corrente quando é o valor de mercado atual, e cap rate de saída quando é uma premissa pra estimar um valor de venda futuro. É um conceito do mercado imobiliário em geral, aplicável tanto a um imóvel individual quanto ao portfólio de um fundo imobiliário. O Lume Educa não calcula cap rate para nenhum FII hoje.

Formula

Cap Rate = NOI anualizado (Net Operating Income — receita de aluguéis e demais receitas do imóvel, menos despesas operacionais atribuíveis a ele, antes de financiamento) ÷ valor do imóvel (de aquisição, de mercado atual ou uma premissa de valor de saída, conforme o tipo de cap rate). Esta é a fórmula padrão de mercado imobiliário — o Lume Educa NÃO calcula cap rate pra nenhum FII hoje (não coleta NOI nem valor de mercado de imóveis individuais), então não há como conferir esta conta com um dado real do sistema.

How to interpret it

Cap rate é usado principalmente para comparar o NOI de diferentes imóveis ou portfólios em relação ao seu valor, ou para estimar o valor de um imóvel a partir de sua receita esperada — não é uma medida de retorno total do investimento, já que não considera valorização do imóvel, financiamento nem tributos do investidor. Segmentos imobiliários diferentes (galpões logísticos, lajes corporativas, shoppings) tendem a negociar historicamente com cap rates médios diferentes, refletindo entre outros fatores o risco percebido, o crescimento esperado de receita e a liquidez de cada segmento.

Practical example

Exemplo hipotético, só pra ilustrar a conta (não é dado de nenhum FII real coletado pelo Lume Educa): um imóvel fictício com NOI anual de R$ 12 milhões e valor de mercado de R$ 150 milhões teria Cap Rate = 12 ÷ 150 = 8% ao ano. Isso significaria que, ao valor de mercado considerado, a receita operacional líquida anual do imóvel equivale a 8% desse valor — de novo, um fato aritmético sobre esse imóvel fictício, não uma indicação de que 8% é um cap rate "bom" ou "ruim" (isso depende do segmento, risco e momento de mercado, entre outros fatores).

Example using real data already collected by Lume Educa — it illustrates the calculation, never a recommendation about the asset mentioned.

Common pitfalls

Cap rate não considera a forma como o imóvel foi financiado nem despesas de capital futuras (reformas, manutenções maiores) — dois imóveis com o mesmo cap rate hoje podem ter necessidades de investimento futuro bem diferentes. Também depende de qual valor está sendo usado no denominador (custo de aquisição histórico, valor de mercado atual ou uma premissa de valor futuro) e de qual critério foi usado pra apurar o NOI — comparações sem checar essas duas escolhas podem levar a conclusões erradas.