FIIs Híbridos

What it is

A classificação de mercado mais comum para FII divide os fundos entre Tijolo (imóveis físicos geradores de renda de locação) e Papel (carteira de recebíveis imobiliários, como CRI) — ver verbete FIIs de Tijolo e de Papel. O FII híbrido é o terceiro rótulo usado pelo mercado e por classificações setoriais da B3 para descrever um fundo que não se encaixa integralmente em nenhuma das duas categorias: ele combina, dentro da mesma carteira, imóveis físicos e recebíveis, ou reúne múltiplos segmentos de imóveis físicos (por exemplo, lajes corporativas e galpões logísticos) sob um único veículo, conforme estratégia definida no regulamento do fundo. A proporção entre os componentes de um FII híbrido não é fixa por definição — cada fundo define, dentro dos limites do próprio regulamento, o quanto de cada estratégia compõe a carteira em determinado momento, e essa proporção pode variar ao longo do tempo conforme decisões de alocação do gestor.

How to interpret it

Um FII híbrido deve ser entendido como uma combinação de estratégias dentro de um único fundo, não como uma média automática entre as características de um FII de tijolo e de um FII de papel. A composição concreta de cada fundo — que fração está em imóveis físicos, que fração está em recebíveis, e quais segmentos específicos compõem cada parte — precisa ser verificada na carteira e nos relatórios gerenciais do fundo, não apenas a partir do rótulo 'híbrido'.

Practical example

Exemplo hipotético: um FII híbrido cuja carteira reúne 60% do patrimônio em imóveis físicos de escritórios e galpões logísticos e 40% em CRI, com essa proporção podendo mudar em relatórios gerenciais futuros conforme novas aquisições ou desinvestimentos. Este exemplo não corresponde a um fundo real, servindo apenas para ilustrar como a carteira de um FII híbrido pode ser composta.

Example using real data already collected by Lume Educa — it illustrates the calculation, never a recommendation about the asset mentioned.

Common pitfalls

O nome 'híbrido' não informa, por si só, a proporção entre os componentes da carteira: alguns fundos classificados como híbridos concentram a maior parte do patrimônio em uma única natureza de ativo (só tijolo ou só papel), com uma fatia menor da outra, enquanto outros mantêm uma proporção mais próxima entre os componentes, sem uma natureza de ativo concentrando a maior parte da carteira. O termo também é usado, em algumas fontes, para descrever fundos que combinam apenas segmentos diferentes de imóveis físicos entre si (sem nenhum recebível na carteira), o que gera divergência de nomenclatura entre classificações de mercado — vale sempre conferir a metodologia da fonte que está classificando o fundo como híbrido.